Glosario hipotecario

Términos hipotecarios, explicados con claridad.

Los términos que probablemente verás en una Estimación de Préstamo, una Divulgación de Cierre o un estado de cuenta hipotecario, en lenguaje sencillo. Salta a una letra o léelo completo.

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A

Abono adicional a capital (curtailment): Pago extra que se aplica directamente a tu saldo de capital y reduce el saldo de tu préstamo más rápido que la amortización programada. Indícale siempre a tu administrador que los pagos extra deben aplicarse a capital.
Activos: Lo que posees: cuentas de cheques y de ahorro, cuentas de jubilación, acciones y otros bienes raíces. Los prestamistas verifican tus activos para confirmar que tienes lo suficiente para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas.
Administrador del préstamo (servicer): Compañía que gestiona tu hipoteca después del cierre: cobra los pagos, maneja tu cuenta de depósito en garantía, atiende el servicio al cliente y procesa las liquidaciones. Tu administrador puede ser distinto de tu prestamista original.
Amortización: Proceso de pagar tu préstamo por completo mediante pagos mensuales programados. Los primeros pagos se destinan sobre todo a intereses; con el tiempo, una mayor parte se va a capital. En un préstamo a 30 años pasan unos 20 años antes de que cada mes pagues más capital que intereses.
Amortización negativa: Ocurre cuando tu pago mensual es menor que los intereses adeudados, lo que hace que el saldo de tu préstamo aumente en lugar de disminuir. Está prohibida en las hipotecas calificadas. Todavía existe en algunos préstamos antiguos. Tu saldo puede llegar a superar el monto original del préstamo.
Análisis anual de depósito en garantía (escrow analysis): Una vez al año, tu administrador del préstamo revisa tu cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que se esté cobrando lo suficiente para impuestos y seguro. Si se cobró de menos, recibes un aviso de déficit. Si se cobró de más y estás al día, un excedente de $50 o más se te reembolsa dentro de 30 días.
Asistencia para el pago inicial (DPA): Programas, normalmente ofrecidos por agencias de vivienda estatales o locales, que otorgan subvenciones o segundos préstamos con interés bajo para ayudar a los compradores a cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Por lo general, aplican límites de ingresos y de precio de compra. Pregúntale a tu prestamista qué programas hay en tu zona.
Asociación de propietarios (HOA): Si tu propiedad está en una comunidad con HOA, pagas cuotas mensuales o anuales. Los prestamistas las incluyen en el cálculo de tu DTI, y debes pagarlas para evitar un gravamen sobre tu propiedad.
Autorización para cerrar (clear to close): La luz verde del área de suscripción: se cumplieron todas las condiciones y tu préstamo está aprobado para avanzar al cierre. Deberías recibir tu Divulgación de Cierre dentro de las 24 horas siguientes a este paso.
Avalúo (appraisal): Estimación profesional e independiente del valor de tu vivienda que ordena el prestamista. Se requiere para la mayoría de los préstamos. Si el avalúo resulta menor que el precio de compra, el prestamista solo prestará con base en el valor del avalúo.
Aviso de acción adversa: Carta del prestamista que explica por qué tu solicitud de crédito fue rechazada, se aprobó en condiciones menos favorables o no se tramitó. Es obligatoria por ley. Tienes 60 días para solicitar más detalles.
Aviso de incumplimiento (NOD): Aviso público formal que presenta el prestamista para indicar que el prestatario ha incumplido y que puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. Es el punto de partida del proceso de ejecución hipotecaria. Según las reglas federales de administración de préstamos, el primer aviso o trámite de ejecución hipotecaria por lo general no puede presentarse hasta que tengas más de 120 días de atraso.

B

Bloqueo de tasa: Garantía del prestamista de mantener tu tasa de interés durante un periodo determinado (normalmente 30, 45 o 60 días) mientras se tramita tu préstamo. Si las tasas suben antes del cierre, estás protegido. Si bajan, es posible que puedas renegociar, según el prestamista.
Brecha de avalúo (appraisal gap): Diferencia entre el precio de compra acordado y el valor del avalúo cuando este resulta bajo. El comprador debe cubrir esa diferencia en efectivo, renegociar el precio o retirarse de la compra. Los prestamistas solo prestan con base en el valor del avalúo.
Búsqueda de título: Revisión de los registros públicos para verificar el historial de propiedad e identificar gravámenes, servidumbres o cargas sobre un inmueble. La realiza la compañía de título antes del cierre. Se requiere para toda hipoteca.

C

Cadena de títulos (chain of title): Historial completo de los dueños de una propiedad. Las compañías de título lo revisan para confirmar que el vendedor tiene pleno derecho legal a vender y que no hay gravámenes ni reclamos sobre la propiedad.
Capacidad de pago (ATR): Regla federal (Ability to Repay) que exige a los prestamistas determinar de forma razonable y de buena fe que puedes pagar el préstamo. Si un prestamista ignora esta regla, podrías tener derecho a impugnar el préstamo en los tribunales.
Capital (principal): El monto original que pediste prestado, o el saldo que aún debes sin contar intereses. Cada pago mensual reduce un poco tu capital. Los pagos extra a capital pueden acortar considerablemente tu préstamo y reducir el total de intereses que pagas.
Capital, interés, impuestos y seguro (PITI): Principal, Interest, Taxes and Insurance: los cuatro componentes de tu pago hipotecario mensual total. Algunos prestamistas también incluyen las cuotas de HOA y el MIP o PMI en este cálculo para efectos del DTI.
Carga sobre la propiedad (encumbrance): Cualquier reclamo, gravamen, servidumbre o restricción sobre una propiedad que pueda afectar su valor o la capacidad del dueño para venderla. Todas las cargas se identifican en la búsqueda de título y se informan al comprador antes del cierre.
Cargo de originación: Cargo que cobra el prestamista por tramitar tu préstamo. Normalmente equivale a entre el 0.5% y el 1% del monto del préstamo. A veces se cotiza en puntos. Es negociable en algunos tipos de préstamo. Aparece en tu Estimación de Préstamo y en tu Divulgación de Cierre.
Carta de dificultades económicas (hardship letter): Declaración por escrito que explica por qué no puedes hacer los pagos de tu hipoteca y que se envía junto con una solicitud de mitigación de pérdidas. Debe ser objetiva y específica, e incluir fechas y montos en dólares. Las cartas vagas suelen ser rechazadas.
CFPB: Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau). Es la agencia federal que regula a los prestamistas y administradores hipotecarios. Si tu administrador viola tus derechos, puedes presentar una queja en consumerfinance.gov. La mayoría de los administradores responde en un plazo de 15 días.
Cláusula de aceleración: Disposición de la hipoteca que permite al prestamista exigir de inmediato el pago total del préstamo si caes en incumplimiento, vendes la propiedad o violas otras condiciones del préstamo. Si no puedes pagar, pone en marcha el proceso de ejecución hipotecaria.
Cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale): Disposición presente en la mayoría de las hipotecas que exige pagar el saldo total del préstamo si la propiedad se vende o se transfiere. Impide que un comprador asuma tu hipoteca sin la aprobación del prestamista.
Concesiones del vendedor: El vendedor acepta pagar una parte de tus costos de cierre, lo que reduce lo que pagas de tu bolsillo al cierre. Los límites varían según el tipo de préstamo y el LTV; en los préstamos convencionales suelen ser del 3% al 6% del precio de compra. Deben quedar por escrito en el contrato de compraventa.
Consulta rigurosa de crédito (hard inquiry): Revisión de tu crédito que hace un prestamista cuando solicitas un préstamo. Puede bajar temporalmente tu puntaje unos cuantos puntos. Según la mayoría de los modelos de puntaje, varias consultas hipotecarias dentro de un periodo de 14 a 45 días cuentan como una sola.
Contingencia: Condición de un contrato de compra que debe cumplirse para que la operación pueda cerrarse. Las más comunes son las de financiamiento, avalúo e inspección. Si una contingencia no se cumple, por lo general el comprador puede retirarse sin perder su depósito de buena fe.
Coprestatario: Segunda persona en el préstamo cuyos ingresos, activos y crédito se toman en cuenta. No es lo mismo que un cofirmante: el coprestatario figura en el préstamo y, por lo general, también en el título de propiedad.
Costos de cierre: Cargos que se pagan al cierre y que suelen sumar entre el 2% y el 5% del monto del préstamo. Incluyen cargos del prestamista, seguro de título, avalúo, impuestos y seguro pagados por adelantado, y cargos del servicio de cierre. Dentro de los 3 días posteriores a tu solicitud, recibes una Estimación de Préstamo con los costos estimados.
Cuenta de reserva (impound account): Otro nombre de la cuenta de depósito en garantía (escrow) que se usa sobre todo en California y en algunos estados del oeste. Es el mismo concepto: depósitos mensuales que cobra el administrador para pagar impuestos y seguro.

D

Déficit de depósito en garantía: Ocurre cuando tu cuenta de depósito en garantía no tiene fondos suficientes para cubrir tus impuestos y seguro. Si es menor que un pago mensual de depósito en garantía, tu administrador puede cobrártelo dentro de 30 días o repartirlo en 12 meses o más; los déficits mayores deben repartirse en al menos 12 meses, lo que aumenta tu pago mensual.
Depósito de buena fe (earnest money): Depósito (normalmente del 1% al 3% del precio de compra) que pagas al firmar el contrato de compra para demostrar que vas en serio. Al cierre, se aplica a tu pago inicial o a tus costos de cierre. Podrías perderlo si te retiras sin una contingencia válida.
Depósito en garantía (escrow): Cuenta a cargo de tu administrador del préstamo en la que se reserva una parte de tu pago mensual para los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda. Tu administrador paga esas facturas en tu nombre cuando vencen.
Derecho de rescisión: Tu derecho legal a cancelar un refinanciamiento o un préstamo sobre la plusvalía de la vivienda dentro de los 3 días hábiles posteriores al cierre. No aplica a los préstamos de compra. Si el prestamista no te entrega este aviso correctamente, tu plazo de rescisión puede extenderse hasta 3 años.
Divulgación de Cierre (Closing Disclosure): Documento de 5 páginas que muestra las condiciones finales de tu préstamo, la tasa de interés, el pago mensual y todos los costos de cierre. Por ley, debes recibirlo al menos 3 días hábiles antes del cierre. Compáralo línea por línea con tu Estimación de Préstamo.
Doble trámite (dual tracking): Práctica ilegal de avanzar con una ejecución hipotecaria mientras, al mismo tiempo, se evalúa al prestatario para opciones de mitigación de pérdidas. Está prohibida por el Reglamento X (ley hipotecaria federal). Si tu administrador lo está haciendo, tienes motivos para presentar una queja.

E

ECOA: Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (Equal Credit Opportunity Act). Prohíbe que los prestamistas discriminen por raza, color, religión, origen nacional, sexo, estado civil, edad o por recibir asistencia pública. Los prestamistas deben notificarte por escrito si rechazan tu solicitud de crédito.
Ejecución hipotecaria (foreclosure): Proceso legal mediante el cual un prestamista se queda con una propiedad cuando el prestatario incumple. Según la ley federal, los administradores no pueden iniciar una ejecución hipotecaria hasta que el prestatario tenga 120 días de atraso. Permanece en tu historial de crédito durante 7 años.
Escritura de propiedad (deed): Documento legal que transfiere la propiedad de un inmueble. Se firma al cierre y se registra en el condado. Es distinta de la hipoteca, que es el acuerdo de deuda: la escritura determina quién es el dueño de la propiedad.
Escritura de transferencia por fallecimiento (TOD): Escritura que transfiere automáticamente la propiedad a un beneficiario designado cuando falleces, sin pasar por un juicio sucesorio. No está disponible en todos los estados. No afecta tu capacidad de vender o refinanciar mientras vivas.
Escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu): Transferir voluntariamente tu vivienda al prestamista para evitar la ejecución hipotecaria. Es menos perjudicial que una ejecución hipotecaria, pero sigue siendo grave. Por lo general, solo se ofrece después de haber explorado otras opciones de mitigación de pérdidas.
Estado de cuenta hipotecario: Documento mensual de tu administrador que muestra el saldo de tu préstamo, el pago que vence, la tasa de interés, el saldo de depósito en garantía y tu historial de pagos. Revisa cada estado de cuenta en busca de errores: los pagos mal aplicados y los cargos no autorizados son errores comunes de los administradores.
Estimación de buena fe (GFE): Documento que fue reemplazado por la Estimación de Préstamo en 2015. Algunas personas todavía usan este término de manera informal para referirse al desglose estimado de los costos de cierre que se entrega al inicio del proceso del préstamo.
Estimación de Préstamo (Loan Estimate): Documento estandarizado de 3 páginas que los prestamistas deben entregarte dentro de los 3 días hábiles posteriores a tu solicitud. Muestra tu tasa de interés estimada, el pago mensual y los costos de cierre. Úsalo para comparar varios prestamistas.
Excedente de depósito en garantía: Ocurre cuando tu administrador cobró más de lo necesario en tu cuenta de depósito en garantía. Si estás al día, un excedente de $50 o más debe reembolsarse dentro de 30 días (las cantidades menores pueden acreditarse al año siguiente), y tu pago mensual podría bajar un poco.

F

Fannie Mae: Asociación Federal Nacional Hipotecaria (Federal National Mortgage Association). Empresa patrocinada por el gobierno que compra hipotecas conformes a los prestamistas, lo que libera capital para otorgar más préstamos. Establece las pautas para calificar para préstamos convencionales.
FCRA: Ley de Informe Justo de Crédito (Fair Credit Reporting Act). Regula cómo las agencias de crédito y los prestamistas recopilan y usan tu información crediticia. Te da derecho a disputar datos incorrectos en tu reporte de crédito. Según la ley federal, los errores deben investigarse en un plazo de 30 días.
Fideicomiso en vida (living trust): Acuerdo legal mediante el cual transfieres una propiedad a un fideicomiso mientras vives. Por lo general, sigues siendo el fiduciario y el beneficiario en vida. Al fallecer, la propiedad pasa a tus herederos sin pasar por el tribunal sucesorio. Fannie Mae y Freddie Mac permiten que las hipotecas estén a nombre de fideicomisos en vida revocables.
Fideicomiso inter vivos: Otro nombre del fideicomiso en vida: un fideicomiso creado mientras vives. Permite que la propiedad pase a tus herederos sin juicio sucesorio (probate). Los prestamistas hipotecarios pueden prestar a fideicomisos inter vivos si el fideicomiso es revocable y tú eres a la vez el fiduciario y el beneficiario.
Fideicomiso irrevocable: Fideicomiso que no se puede modificar ni revocar después de creado. A diferencia de un fideicomiso en vida, renuncias al control de los bienes. Por lo general, los prestamistas no otorgan hipotecas directamente a fideicomisos irrevocables. Para refinanciar, a menudo hay que sacar la propiedad del fideicomiso.
Fraude en transferencias bancarias (wire fraud): Estafa en la que delincuentes interceptan las comunicaciones del cierre y envían instrucciones falsas para transferencias bancarias. Es uno de los delitos inmobiliarios más comunes. Verifica siempre los datos de una transferencia llamando directamente a la compañía de título a un número que tú mismo busques. Nunca confíes en instrucciones enviadas por correo electrónico.
Freddie Mac: Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Es similar a Fannie Mae: compra hipotecas conformes y establece pautas de calificación. Ambas trabajan en conjunto para mantener el flujo de dinero hipotecario en el mercado de vivienda de EE. UU.

G

Gravamen (lien): Derecho legal sobre una propiedad, normalmente por deudas sin pagar. Los prestamistas hipotecarios tienen un gravamen sobre tu vivienda. Los impuestos, las facturas de contratistas o las cuotas de HOA sin pagar también pueden generar gravámenes. Los gravámenes deben saldarse antes de poder vender una propiedad.
Gravamen PACE: Property Assessed Clean Energy: financiamiento para mejoras en la vivienda que se paga a través de tu factura de impuestos a la propiedad. Crea un gravamen que, en algunos estados, tiene prioridad sobre tu hipoteca. Puede complicar refinanciamientos y ventas. Los prestamistas suelen exigir que los gravámenes PACE se liquiden antes del cierre.

H

HELOC: Línea de crédito sobre la plusvalía de la vivienda (Home Equity Line of Credit). Es una línea de crédito rotativa garantizada con la plusvalía de tu casa. Funciona como una tarjeta de crédito, con tu vivienda como garantía. Las tasas suelen ser variables. Es independiente de tu primera hipoteca.
Hipoteca: Acuerdo legal entre tú y tu prestamista en el que ofreces tu vivienda como garantía del préstamo. Es distinta del pagaré (tu promesa de pago). La hipoteca es lo que le da al prestamista el derecho a una ejecución hipotecaria si incumples.
Hipoteca asumible: Préstamo que puede transferirse a un nuevo comprador, quien asume las condiciones existentes del préstamo, incluida la tasa de interés original. Los préstamos VA y FHA suelen ser asumibles; los convencionales, por lo general, no. Es muy valioso cuando la tasa existente está por debajo de las tasas del mercado.
Hipoteca calificada (QM): Préstamo que cumple los estándares de préstamo seguro de la CFPB conforme a la regla de capacidad de pago (Ability-to-Repay). Los préstamos QM no pueden tener características riesgosas, como la amortización negativa o los pagos solo de intereses. La mayoría de los préstamos convencionales son QM.
Hipoteca de tasa ajustable (ARM): Préstamo cuya tasa de interés es fija durante un periodo inicial (por ejemplo, 5 años en un ARM 5/1) y luego se ajusta cada año según un índice del mercado. Tu pago puede subir o bajar cuando termina el periodo de tasa fija.
HOEPA: Ley de Protección de la Propiedad de Vivienda y la Plusvalía (Home Ownership and Equity Protection Act). Ley federal que ofrece protecciones adicionales para las hipotecas de alto costo. Prohíbe ciertas condiciones, como los pagos globales y las penalizaciones por pago anticipado, en los préstamos que cubre.
HPA: Ley de Protección para Propietarios de Vivienda de 1998 (Homeowners Protection Act). Permite solicitar la cancelación del PMI pagado por el prestatario cuando el saldo programado llegue al 80% del valor original de la vivienda (si estás al día con los pagos y se cumplen otras condiciones), exige la terminación automática al 78% del valor original y pone fin al PMI a más tardar a la mitad del plazo del préstamo. Aplica a préstamos para vivienda principal unifamiliar cerrados a partir del 29 de julio de 1999.
HUD-1: Formulario de liquidación del cierre que se usaba antes de 2015. Hoy lo reemplaza la Divulgación de Cierre. Si cerraste un préstamo antes de octubre de 2015, recibiste un HUD-1 en su lugar.

I

Incumplimiento de pago (default): No cumplir con las condiciones de tu hipoteca, normalmente por dejar de hacer pagos. La mayoría de los préstamos entran en incumplimiento tras 30 días de atraso. Según la ley federal, los administradores deben empezar a contactarte sobre opciones de mitigación de pérdidas a más tardar el día 36 de morosidad.
Índice: Tasa de interés de referencia a la que están vinculadas las hipotecas de tasa ajustable. Entre los índices más comunes están el SOFR (Secured Overnight Financing Rate) y la tasa del Tesoro a 1 año. La tasa de tu ARM = índice + margen.
Indulgencia de pagos (forbearance): Pausa o reducción temporal de los pagos de la hipoteca que acuerda tu administrador durante una dificultad económica. Los pagos no se perdonan: deben pagarse más adelante. Si se estructura correctamente, no daña tu crédito de forma automática.
Intercambio 1031 (1031 Exchange): Estrategia fiscal que te permite diferir el impuesto sobre las ganancias de capital al vender una propiedad de inversión, siempre que reinviertas el dinero de la venta en una propiedad de naturaleza similar (like-kind) dentro de los estrictos plazos del IRS. No aplica a residencias principales.
Interés diario (per diem): Cargo diario de intereses de tu hipoteca. Es importante al cierre: pagas por adelantado los intereses desde la fecha de cierre hasta el final del mes. También se usa en los estados de liquidación para calcular los intereses si cierras después de la fecha de la cotización.

J

Juicio sucesorio (probate): Proceso supervisado por un tribunal para repartir los bienes de una persona fallecida. Las propiedades en un fideicomiso en vida no pasan por el juicio sucesorio. Las que están solo a nombre del fallecido deben pasar por él antes de poder transferirse o venderse.

L

Levantamiento topográfico (survey): Medición y plano profesional de los límites de tu propiedad. Tu prestamista o la compañía de título pueden requerirlo. Identifica invasiones de terreno, servidumbres y las líneas exactas del lote. Es importante si piensas construir cercas o ampliaciones.
Límite de ajuste de un ARM (ARM cap): Límites a cuánto puede cambiar tu tasa de interés en una hipoteca de tasa ajustable. Un límite 2/2/5 significa que la tasa puede subir como máximo un 2% en el primer ajuste, un 2% en cada año siguiente y no más de un 5% en total durante la vida del préstamo.

M

Margen: Porcentaje fijo que se suma a la tasa del índice en una hipoteca de tasa ajustable. Si el índice es 3% y tu margen es 2.5%, tu tasa sería 5.5%. El margen nunca cambia; el que cambia es el índice.
Mitigación de pérdidas: Opciones disponibles para los prestatarios que no pueden hacer los pagos de su hipoteca. Incluyen planes de pago, indulgencia de pagos, modificación del préstamo, venta corta y escritura en lugar de ejecución hipotecaria. La ley exige que los administradores evalúen todas las opciones antes de iniciar una ejecución hipotecaria.
Modificación del préstamo: Cambio permanente en las condiciones de tu hipoteca: bajar la tasa, extender el plazo o sumar los pagos atrasados al saldo. Requiere la aprobación del prestamista y documentación de tu dificultad económica. Puede ayudarte a evitar una ejecución hipotecaria.
Morosidad: Estar atrasado en un pago de la hipoteca. Se reporta a las agencias de crédito después de 30 días. Etapas: 30, 60 y 90 días o más de atraso. Según las reglas federales, a los 120 días de atraso el administrador puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.

N

NMLS: Sistema Nacional de Licencias Multiestatales (Nationwide Multistate Licensing System). Todo oficial de préstamos hipotecarios debe estar registrado y tener licencia en este sistema. Puedes verificar a cualquier oficial de préstamos en nmlsconsumeraccess.org. Hazlo siempre antes de trabajar con alguien.

O

Oficial de préstamos: Persona de un prestamista o compañía hipotecaria que recibe tu solicitud, te explica las opciones de préstamo y te guía durante el proceso. También se le llama originador hipotecario. Debe tener licencia y un número NMLS.

P

Pagaré (promissory note): Tu promesa legal y por escrito de pagar la hipoteca. Indica el monto del préstamo, la tasa de interés, el calendario de pagos y las consecuencias del incumplimiento. Lo firmas al cierre. Guarda una copia: es el documento más importante de tu paquete de préstamo.
Pago global (balloon): Pago único y grande que vence al final del plazo de un préstamo. Hoy es poco común en las hipotecas residenciales, pero todavía aparece en algunos préstamos comerciales o financiados por el vendedor. Fíjate si aparece en cualquier documento de cierre.
Pago inicial: La parte del precio de compra que pagas por adelantado; el resto se financia con tu hipoteca. Los préstamos convencionales permiten un pago inicial de apenas el 3% para compradores de primera vivienda. Si es menor del 20%, normalmente se requiere PMI.
Penalización por pago anticipado: Cargo que se cobra si liquidas tu préstamo antes de tiempo, ya sea al vender, refinanciar o hacer pagos extra grandes. Es poco común en las hipotecas residenciales actuales, pero todavía existe en algunos préstamos. Revisa siempre tu pagaré antes de refinanciar.
Plan de pagos: Acuerdo con tu administrador para ponerte al día con los pagos atrasados poco a poco mientras retomas tus pagos regulares. Es un primer paso común en la mitigación de pérdidas. Es menos drástico que una modificación del préstamo y no requiere tanta documentación.
Plusvalía (equity): La parte de tu vivienda que realmente te pertenece: la diferencia entre el valor actual de tu casa y lo que debes de la hipoteca. Tu plusvalía crece a medida que pagas el préstamo y que tu vivienda aumenta de valor.
Preaprobación: El prestamista se compromete con un monto de préstamo después de verificar tus ingresos, activos y crédito con documentos reales. Tiene más peso que una precalificación. Una verdadera carta de preaprobación demuestra a los vendedores que eres un comprador serio y verificado.
Precalificación: Estimación informal de cuánto podrías pedir prestado, basada en la información que tú mismo proporcionas. No se verifican documentos ni se requiere consultar tu crédito. No es lo mismo que una preaprobación: la mayoría de los vendedores y agentes conocen la diferencia.
Préstamo conforme: Préstamo que cumple las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac, incluidos los límites de préstamo ($832,750 para una vivienda de una unidad en la mayoría de las zonas en 2026; más en zonas de alto costo). Por lo general, los préstamos conformes tienen tasas más bajas que los préstamos jumbo.
Préstamo convencional: Hipoteca sin respaldo del gobierno. Sigue las pautas de Fannie Mae o Freddie Mac. Muchos prestamistas piden un puntaje de crédito de 620 o más, aunque el sistema automatizado de Fannie Mae ya no aplica un mínimo fijo de 620; con 740 o más se obtienen las mejores tasas. Se requiere PMI si el pago inicial es menor del 20%.
Préstamo de construcción: Préstamo a corto plazo que financia la construcción de una vivienda. Los fondos se entregan en desembolsos parciales (draws) a medida que avanza la obra. Al terminar la construcción, se convierte en una hipoteca permanente (de construcción a permanente) o debe liquidarse con un préstamo nuevo.
Préstamo FHA: Préstamo respaldado por el gobierno y asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Requiere un pago inicial del 3.5% con un puntaje de crédito de 580 o más. Tiene un MIP inicial del 1.75% y un MIP mensual. Si tu pago inicial es menor del 10%, el MIP se mantiene durante toda la vida del préstamo.
Préstamo jumbo: Préstamo que supera el límite de préstamo conforme ($832,750 para una vivienda de una unidad en la mayoría de las zonas en 2026; más en zonas de alto costo). Requiere un crédito más sólido y un pago inicial mayor. No tiene el respaldo de Fannie Mae ni de Freddie Mac. Por lo general, requiere un puntaje de crédito de 720 o más.
Préstamo no QM (Non-QM): Hipoteca que no cumple el estándar de hipoteca calificada (Qualified Mortgage) de la CFPB. Atiende a prestatarios que no pueden comprobar sus ingresos de la forma tradicional: trabajadores por cuenta propia, inversionistas o personas con eventos de crédito recientes. Tiene tasas y cargos más altos, y ofrece menos protección al consumidor que los préstamos QM.
Préstamo puente: Préstamo a corto plazo que te permite comprar una nueva vivienda antes de vender la actual, usando como garantía la plusvalía de tu casa actual. Suele durar de 6 a 12 meses y tiene tasas y cargos más altos. Se liquida cuando se vende tu casa anterior.
Préstamo sobre la plusvalía de la vivienda (home equity loan): Préstamo de tasa fija que recibes en una sola suma, garantizado con la plusvalía de tu vivienda. Es distinto de una HELOC: recibes todo el dinero de una vez y lo pagas en cuotas mensuales fijas. Tu casa es la garantía. También se le llama segunda hipoteca.
Préstamo USDA: Préstamo sin pago inicial para viviendas en zonas rurales y suburbanas elegibles, respaldado por el Departamento de Agricultura de EE. UU. Tiene límites de ingresos (normalmente el 115% del ingreso medio del área) y un cargo de garantía inicial del 1% más un cargo anual del 0.35%.
Préstamo VA: Préstamo sin pago inicial para veteranos elegibles, militares en servicio activo y cónyuges sobrevivientes. Sin PMI mensual. Tasas competitivas. Tiene un cargo de financiamiento único (del 1.25% al 3.3%) que puede financiarse. Es el mejor programa de préstamo para quienes califican.
Prima de seguro hipotecario (MIP): La versión del seguro hipotecario de la FHA. Incluye una prima inicial del 1.75% del monto del préstamo (que a menudo se suma al préstamo) más una prima anual que se paga mensualmente. En la mayoría de los préstamos FHA no se puede cancelar sin refinanciar.
Puntaje de crédito: Número del 300 al 850 que resume tu historial de crédito. Muchos prestamistas de préstamos convencionales piden 620 o más; FHA acepta 580 o más. Cada caída de 20 puntos en tu puntaje puede costarte una tasa más alta. Los puntajes superiores a 740 obtienen las mejores condiciones.
Punto de equilibrio: En un refinanciamiento, la cantidad de meses que tardas en recuperar los costos de cierre con el ahorro mensual. Si refinanciar te ahorra $200 al mes y cuesta $6,000 en cargos, tu punto de equilibrio es de 30 meses. Solo vale la pena refinanciar si piensas quedarte más tiempo que eso.
Punto único de contacto: Según la ley federal, los administradores deben asignarte una persona o un equipo específico como contacto dedicado durante la mitigación de pérdidas. Ese contacto debe conocer tu caso y poder informarte sobre el estado de tu solicitud.
Puntos: Cargos por adelantado que se pagan al prestamista, expresados como porcentaje del monto del préstamo. Un punto = 1% del préstamo. Los puntos de descuento reducen tu tasa. Los puntos de originación son cargos del prestamista. Ambos aparecen en tu Estimación de Préstamo.
Puntos de descuento: Cargos por adelantado que pagas al prestamista para reducir tu tasa de interés. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo y, por lo general, baja tu tasa en 0.25%. Vale la pena si piensas quedarte en la vivienda el tiempo suficiente para recuperar el costo.

R

Reducción de tasa (buydown): Pagar puntos de descuento por adelantado para reducir tu tasa de interés de forma temporal o permanente. Un buydown 2-1 reduce tu tasa un 2% el primer año y un 1% el segundo, antes de quedar en la tasa del pagaré.
Refinanciamiento: Reemplazar tu hipoteca actual por un préstamo nuevo, normalmente para conseguir una tasa más baja, un pago menor, un plazo más corto o acceso a tu plusvalía. Implica costos de cierre del 2% al 5% del monto del préstamo. Calcula tu punto de equilibrio antes de decidir.
Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out): Reemplazar tu hipoteca actual por un préstamo más grande y recibir la diferencia en efectivo. Estás pidiendo prestado contra tu plusvalía. La mayoría de los prestamistas permite hasta un 80% de LTV. Tu pago será más alto.
Regalo de plusvalía (gift of equity): Ocurre cuando un familiar te vende su casa por debajo del valor de mercado y la diferencia cuenta como tu pago inicial. El vendedor debe entregar una carta de regalo. Los prestamistas lo tratan como un pago inicial en efectivo. Puede tener implicaciones fiscales para el vendedor.
Reglamento X (Regulation X): Implementa la ley RESPA. Abarca la administración de cuentas de depósito en garantía, las reglas sobre seguros impuestos por el administrador, la resolución de errores (12 CFR 1024.35), las solicitudes de información (12 CFR 1024.36) y los procedimientos de mitigación de pérdidas (ley hipotecaria federal).
Reglamento Z (Regulation Z): Regla federal que implementa la ley TILA. Exige que los prestamistas divulguen con claridad el APR y las condiciones del préstamo. Abarca tu derecho a cancelar un refinanciamiento dentro de 3 días, las reglas de capacidad de pago y los estándares de administración de hipotecas.
Relación deuda-ingreso (DTI): Tus pagos mensuales de deudas divididos entre tu ingreso mensual bruto. El DTI de vivienda (front-end) considera solo tu pago de vivienda; el DTI total (back-end) incluye todas tus deudas mensuales. La mayoría de los prestamistas busca un DTI total de menos del 43% o 45%.
Relación préstamo-costo (LTC): Se usa en préstamos de construcción y renovación: el monto del préstamo dividido entre el costo total de construir o mejorar la propiedad. Es distinta del LTV, que usa el valor del avalúo. Por lo general, los prestamistas limitan el LTC a entre el 80% y el 90%.
Relación préstamo-valor (LTV): El saldo actual de tu préstamo dividido entre el valor de avalúo de tu vivienda. Un LTV del 90% significa que debes el 90% de lo que vale la casa. En los préstamos convencionales, un LTV superior al 80% normalmente requiere PMI.
Reporte de crédito: Historial detallado de tus préstamos y pagos, obtenido de Equifax, Experian y TransUnion. Para una hipoteca, los prestamistas consultan los tres. Puedes obtener reportes gratuitos cada semana de cada agencia en annualcreditreport.com.
Rescisión: Derecho a cancelar un refinanciamiento o un préstamo sobre la plusvalía de la vivienda dentro de los 3 días hábiles posteriores a la firma. No aplica a los préstamos de compra. Si el prestamista no entregó los avisos requeridos, el plazo de rescisión puede extenderse hasta 3 años.
Reservas: Ahorros que te quedan después del cierre, que normalmente se miden en meses de pagos hipotecarios. Muchos programas de préstamo requieren de 2 a 6 meses de reservas. Les demuestran a los prestamistas que puedes enfrentar un contratiempo económico sin caer en incumplimiento.
RESPA: Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act). Ley federal que regula la administración de hipotecas y los costos de cierre. Exige que los administradores respondan a las solicitudes por escrito, prohíbe los sobornos (kickbacks) y obliga a evaluar opciones de mitigación de pérdidas antes de una ejecución hipotecaria.
Resumen de título (abstract of title): Historial resumido de quiénes han sido dueños de una propiedad y de cualquier gravamen, carga o reclamo que pese sobre ella. Lo elabora una compañía de título a partir de registros públicos y se usa para verificar que el título esté limpio antes del cierre.

S

Segunda hipoteca: Préstamo garantizado con tu vivienda que está subordinado a tu primera hipoteca. Incluye los préstamos sobre la plusvalía de la vivienda y las HELOC. Si incumples, al prestamista de la primera hipoteca se le paga antes que al de la segunda.
Seguro de título: Protege contra reclamos sobre la propiedad del inmueble que se originaron antes de tu compra, como gravámenes no revelados, falsificaciones o errores en los registros públicos. El seguro de título del prestamista es obligatorio. El seguro de título del propietario es opcional, pero muy recomendable.
Seguro hipotecario: Seguro que protege al prestamista (no a ti) si incumples. Se requiere en los préstamos convencionales cuando el LTV supera el 80% (PMI) y en todos los préstamos FHA (MIP). Los préstamos VA y USDA tienen, en su lugar, sus propios cargos de financiamiento o de garantía.
Seguro hipotecario privado (PMI): Se requiere en los préstamos convencionales cuando tu pago inicial es menor del 20% (LTV superior al 80%). Protege al prestamista, no a ti. Según la Ley de Protección para Propietarios de Vivienda (HPA), puedes solicitar la cancelación del PMI pagado por el prestatario cuando tu saldo programado llegue al 80% del valor original de la vivienda (se aplican condiciones); debe terminar automáticamente cuando el saldo programado llegue al 78% del valor original si estás al día, y a más tardar a la mitad del plazo del préstamo.
Seguro impuesto por el administrador (force-placed): Seguro que el administrador compra en tu nombre cuando tu seguro de vivienda pierde vigencia, y cuyo costo te cobra a ti. Casi siempre es más caro que un seguro a precio de mercado. Si tienes una cobertura válida, tienes derecho a disputarlo.
Sentencia por deficiencia: Fallo judicial que permite al prestamista cobrar el saldo restante del préstamo después de una ejecución hipotecaria o una venta corta, si el precio de venta fue menor que lo adeudado. No todos los estados lo permiten. Revisa las leyes contra deficiencias de tu estado antes de una venta corta.
Servidumbre (easement): Derecho legal de alguien que no es el dueño a usar una parte de la propiedad con un fin específico, como una compañía de servicios públicos que tiende líneas eléctricas o el acceso de un vecino a su entrada de autos. Las servidumbres van ligadas a la propiedad y se mantienen aunque esta se venda.
SOFR: Tasa de Financiamiento Garantizada a un Día (Secured Overnight Financing Rate). Reemplazó a la tasa LIBOR como el principal índice de referencia para las hipotecas de tasa ajustable. Lo publica a diario el Banco de la Reserva Federal de Nueva York. La tasa de tu ARM se ajusta según los cambios del SOFR más tu margen.
Solicitud Escrita Calificada (QWR): Carta formal a tu administrador hipotecario para solicitar información o disputar un error. Según la ley federal, tu administrador debe acusar recibo en un plazo de 5 días hábiles y responder en un plazo de 30. Enviar una QWR crea un registro legal por escrito.
Subordinación: Ocurre cuando un prestamista acepta que su gravamen quede en una posición de menor prioridad. Se requiere al refinanciar una primera hipoteca si tienes una HELOC o una segunda hipoteca: el segundo prestamista debe aceptar permanecer en segunda posición después de que cierre la nueva primera hipoteca.
Suscripción (underwriting): Proceso en el que un suscriptor revisa tus ingresos, activos, crédito y la propiedad para tomar la decisión final sobre el préstamo. Resultados posibles: aprobado, aprobado con condiciones (el más común) o rechazado. Las condiciones deben cumplirse antes del cierre.

T

Tasa de porcentaje anual (APR): El costo anual real de tu préstamo: incluye la tasa de interés más los cargos y puntos del prestamista. Compara siempre el APR entre prestamistas, no solo la tasa de interés.
Tasa del pagaré (note rate): La tasa de interés real que figura en tu pagaré: la que se usa para calcular tu pago de capital e interés. Es distinta del APR, que incluye cargos. Es la tasa en la que se basa tu pago.
Tenencia en común (tenancy in common): Forma de copropiedad en la que cada persona es dueña de un porcentaje específico de la propiedad y puede vender su parte o dejarla en testamento de forma independiente. No hay derecho de supervivencia: si uno de los dueños fallece, su parte pasa a sus herederos, no a los demás copropietarios.
TILA: Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending Act). Ley federal que exige a los prestamistas divulgar con claridad el APR, los cargos financieros y las condiciones del préstamo antes de que firmes. Te da derecho a cancelar ciertos refinanciamientos dentro de 3 días hábiles.
Título de propiedad: La propiedad legal de un inmueble. Antes del cierre, una compañía de título revisa los registros públicos para confirmar que el título del vendedor está limpio y que no hay gravámenes ni reclamos en conflicto. Necesitas un título limpio para obtener una hipoteca.
Transferencia de la administración del préstamo: Ocurre cuando tu préstamo se vende y una nueva compañía se encarga de cobrar tus pagos. Las condiciones de tu préstamo nunca cambian. Debes recibir un aviso 15 días antes de la transferencia. Hay un periodo de gracia de 60 días durante el cual no se te puede penalizar por enviar el pago al administrador anterior.

V

Venta corta (short sale): Vender tu casa por menos de lo que debes de la hipoteca, con la aprobación del prestamista. Evita la ejecución hipotecaria, pero aun así afecta tu crédito. Según la ley estatal, el prestamista puede perdonar el saldo restante o buscar una sentencia por deficiencia.
Verificación de depósito (VOD): Documento de tu banco que confirma los saldos de tus cuentas y cuánto tiempo llevan abiertas. Los prestamistas lo usan para verificar que tienes fondos para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas. Se requiere en la mayoría de las solicitudes de hipoteca.
Verificación de empleo (VOE): Confirmación por parte de tu empleador de que trabajas ahí actualmente, junto con tu puesto y tus ingresos. Por lo general, los prestamistas verifican tu empleo dos veces: al presentar la solicitud y otra vez justo antes del cierre. Un cambio de trabajo a mitad del proceso puede retrasar tu préstamo o echarlo abajo.
Verificación de hipoteca (VOM): Documento de tu administrador actual que confirma tu historial de pagos, tu saldo actual y las condiciones de tu préstamo. Se requiere al solicitar un préstamo nuevo para demostrar que has hecho tus pagos a tiempo. Los pagos atrasados en una VOM pueden descalificarte de ciertos programas de préstamo.

Información educativa general de Lighthouse Companies, LLC. Cada guía incluye enlaces a sus fuentes. Tus documentos y tu situación determinan qué aplica a tu préstamo.