Antes de llamar a un agente o de poner un letrero de venta frente a tu casa, necesitas tener claro un solo número: cuánto dinero te queda realmente en el bolsillo si vendes hoy. No es simplemente el valor de mercado de tu casa menos lo que debes — en medio hay varios costos que toman por sorpresa a quienes venden por primera vez.
Empieza por el monto de liquidación, no por el saldo original de tu préstamo
Tu estado de cuenta hipotecario muestra tu saldo de capital actual, pero eso no es lo que cuesta liquidar el préstamo. El monto de liquidación incluye los intereses diarios hasta la fecha de cierre y puede diferir bastante del saldo de tu estado de cuenta, según el día del mes en que cierres. El estado de liquidación oficial se lo pides a tu administrador del préstamo, no a tu prestamista original, si el préstamo fue transferido.
El cálculo aproximado
La comisión es negociable y las reglas cambiaron en 2024
Tras un acuerdo legal de 2024 que involucró a la Asociación Nacional de Realtors, la comisión del agente del comprador ya no se publica automáticamente en el MLS ni la ofrece el vendedor como una tarifa general. Ahora el vendedor y el agente de listado negocian directamente la comisión del listado, y la compensación del agente del comprador se negocia por separado — a veces la paga el vendedor como concesión y a veces el comprador directamente. Por eso la comisión varía más que antes, y vale la pena hablar de ella abiertamente con cada agente que entrevistes.
No olvides estos costos que suelen pasarse por alto
- Impuestos a la propiedad prorrateados: debes los impuestos hasta tu fecha de cierre, y ese monto se acredita en el cierre.
- Cargos de transferencia de la HOA o del certificado de reventa: suelen ser de $200 a $500 si tu casa pertenece a una HOA.
- Cualquier concesión que aceptes: créditos al comprador para costos de cierre o créditos por reparaciones negociados después de la inspección.
- Costos de mudanza: no forman parte de la transacción, pero son dinero real que sale de tu bolsillo en esas mismas fechas.
Si los números no cuadran
Si el monto de liquidación más los costos de venta supera el precio de venta que esperas, estás "bajo el agua" y una venta tradicional no alcanzará para saldar tu préstamo. Eso no significa que no tengas salida — significa que necesitas hablar con tu administrador del préstamo sobre tus opciones (consulta el artículo sobre cómo vender cuando todavía debes la hipoteca) antes de poner tu casa a la venta, no cuando ya estés bajo contrato.
Los porcentajes de comisión y los costos de cierre varían según el mercado, el agente y el estado. Esta es una herramienta de planificación, no una garantía de lo que realmente recibirás — para obtener cifras precisas, pide un estado de liquidación real y un análisis comparativo de mercado a un agente local.