PMI significa seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance). Protege al prestamista, no a ti, si caes en incumplimiento. Y lo pagas cada mes. Así funciona y así puedes librarte de él.
¿Cuándo pagas PMI?
En los préstamos convencionales, el PMI se requiere cuando tu pago inicial es menor del 20%, es decir, cuando tu relación préstamo-valor (LTV) supera el 80%. Es un costo mensual adicional, aparte de tu capital, intereses, impuestos y seguro.
¿Cuánto cuesta?
El PMI suele costar entre el 0.3% y el 1.5% del monto de tu préstamo al año, según tu puntaje de crédito, tu LTV y el tipo de préstamo. En un préstamo de $300,000, eso es de $900 a $4,500 al año, o de $75 a $375 al mes. Tu puntaje de crédito pesa mucho aquí: con un puntaje de 760 y un LTV del 90% podrías pagar 0.5%, mientras que con un puntaje de 640 y un LTV del 95% podrías pagar 1.5%.
Cómo eliminar el PMI
- Terminación automática programada: En muchos préstamos convencionales cubiertos, el administrador generalmente termina el PMI pagado por el prestatario cuando el saldo programado llega al 78% del valor original, si estás al día con los pagos. Las reglas del punto medio del plazo y las de préstamos especiales pueden ser distintas.
- Solicitud basada en el valor original: En muchos préstamos convencionales cubiertos, el 80% calculado con el valor original definido por la ley es un umbral para presentar la solicitud, no una aprobación. También aplican requisitos de historial de pagos, situación actual, gravámenes y valor de la propiedad.
- Nuevo avalúo: Si tu casa ha aumentado de valor, puedes pedir un nuevo avalúo para demostrar que tu LTV actual es lo bastante bajo para eliminar el PMI, aunque no hayas pagado tanto del saldo. Pero el umbral es más estricto que la cifra del 80% mencionada arriba: según las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac, una solicitud con un nuevo avalúo requiere que tu LTV actual esté en el 75% si tu préstamo tiene entre 2 y 5 años, y solo se amplía al 80% cuando el préstamo tiene 5 años o más. También necesitarás un historial de pagos limpio (ningún pago con 30 días de atraso en los últimos 12 meses), y el avalúo debe pedirse a través de tu administrador; no puede ser uno que encargues por tu cuenta.
- Refinanciar: Si las tasas bajan o tu plusvalía ha crecido, refinanciar a un nuevo préstamo convencional sin PMI es una opción.
Usa primero la Verificación de eliminación de PMI guiada de Lighthouse. Tu administrador debe identificar las reglas del inversionista o del programa que aplican, el proceso de valuación aceptable, la fecha programada de terminación automática y cualquier requisito pendiente.