En casi toda compra de casa hay dos agentes. Uno está de tu lado. El otro no. Entender la diferencia es una de las cosas más importantes que un comprador puede saber antes de hacer una oferta.
El agente del comprador
Tu agente del comprador es tu representante en la transacción. Su trabajo es proteger tus intereses — encontrar propiedades que coincidan con tus criterios, asesorarte sobre el precio y la estrategia de tu oferta, negociar términos y guiarte por las inspecciones, contingencias y el cierre. Antes de visitar casas con tu agente, firmarás un acuerdo escrito de comprador que indica cuánto cobra. El vendedor puede aceptar cubrir una parte o todo, pero podrías tener que pagarlo tú, así que negócialo desde el principio.
El agente de venta (agente del vendedor)
El agente de venta representa al vendedor. Está obligado legal y éticamente a trabajar por el mejor resultado para el vendedor — el precio más alto, los mejores términos, la menor cantidad de contingencias. No es tu amigo en la negociación, aunque sea agradable en el trato.
Nunca le digas al agente de venta cuál es tu presupuesto máximo, cuánto te encanta la casa ni qué tan motivado estás para cerrar rápido. Esa información va directo al vendedor. Canaliza siempre la comunicación a través de tu propio agente.
Doble representación — cuando un agente representa a ambas partes
En algunos estados, un solo agente puede representar legalmente tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción. Esto se llama doble representación (dual agency). Se supone que el agente debe mantenerse neutral — pero en la práctica, representar a ambas partes al mismo tiempo crea un conflicto de interés inherente. Si te encuentras en una situación de doble representación, entiende que puedes tener poder de negociación limitado y menos posibilidad de recibir consejos francos. En algunos estados la doble representación es ilegal. Donde se permite, debe divulgarse.
Qué esperar de tu agente
- Deber fiduciario: tu agente debe actuar en tu mejor interés, divulgar hechos importantes, mantener la confidencialidad y seguir tus instrucciones legales.
- Conocimiento del mercado: ventas comparables, tendencias del vecindario, días en el mercado — debe dominar esto.
- Estrategia de oferta: no solo escribir la oferta, sino saber cuándo ofrecer al precio de lista, cuándo ofrecer por debajo y cuándo retirarse.
- Guía sobre contingencias: contingencias de inspección, de financiamiento, de avalúo — estas te protegen. Tu agente debe explicarte cada una y nunca presionarte para que renuncies a ellas a ciegas.
Los requisitos de licencia de los agentes y las reglas de doble representación varían por estado. Verifica el estado de la licencia de tu agente en el sitio web de la comisión de bienes raíces de tu estado.