DTI significa relación deuda-ingreso (Debt-to-Income ratio). Es una de las cifras más importantes de tu solicitud de hipoteca, y la mayoría de la gente nunca ha oído hablar de ella hasta que ya está en el proceso.
Qué significa realmente el DTI
El DTI es el porcentaje de tu ingreso mensual bruto que se destina a pagos mensuales de deudas. Los prestamistas revisan dos versiones:
- DTI de vivienda (front-end): Solo tu pago de vivienda (capital e interés o P&I + impuestos + seguro + HOA + PMI) dividido entre tu ingreso mensual bruto.
- DTI total (back-end): Todas tus deudas mensuales (vivienda + pagos del auto + préstamos estudiantiles + pagos mínimos de tarjetas de crédito + cualquier otra deuda a plazos) divididas entre tu ingreso mensual bruto.
Límites de DTI por tipo de préstamo
- Convencional Fannie Mae: Evaluación manual suele usar máximo 36%, hasta 45% con crédito y reservas especificados; DU permite hasta 50%. Aplican excepciones y requisitos del prestamista. No son límites universales.
- FHA: Evaluación manual y automática tienen requisitos distintos. Un DTI alto requiere resultados y condiciones aplicables; 57% no es una autorización universal por factores compensatorios.
- VA: 41% es guía, junto con ingresos residuales y otras condiciones. Estar por debajo no garantiza aprobación; superarlo no implica denegación automática.
- USDA garantizado: Guías de proporciones y evaluación automática deben aplicarse a la operación real. Revisa por separado vivienda y deuda total.
Cómo bajar tu DTI
Ingreso calificable y deudas siguen reglas del programa. Reducir saldo ayuda al DTI solo si baja la obligación mensual contada. Un coprestatario agrega ingresos elegibles y deudas; la proporción combinada puede subir o bajar.
Los límites de DTI varían según el prestamista y el programa de préstamo. Un oficial de préstamos con licencia puede ayudarte a entender tus relaciones de calificación específicas.