DTI significa relación deuda-ingreso (Debt-to-Income ratio). Es una de las cifras más importantes de tu solicitud de hipoteca, y la mayoría de la gente nunca ha oído hablar de ella hasta que ya está en el proceso.
Qué significa realmente el DTI
El DTI es el porcentaje de tu ingreso mensual bruto que se destina a pagos mensuales de deudas. Los prestamistas revisan dos versiones:
- DTI de vivienda (front-end): Solo tu pago de vivienda (capital e interés o P&I + impuestos + seguro + HOA + PMI) dividido entre tu ingreso mensual bruto.
- DTI total (back-end): Todas tus deudas mensuales (vivienda + pagos del auto + préstamos estudiantiles + pagos mínimos de tarjetas de crédito + cualquier otra deuda a plazos) divididas entre tu ingreso mensual bruto.
Límites de DTI por tipo de préstamo
- Convencional: Normalmente un máximo del 45%, a veces hasta el 50% con factores compensatorios sólidos (puntaje de crédito alto, pago inicial grande, reservas).
- FHA: Máximo estándar del 43%, hasta el 57% con factores compensatorios sólidos.
- VA: No hay un máximo estricto, pero los prestamistas suelen preferir menos del 41%.
- USDA: La meta estándar es un DTI total del 41%.
Cómo bajar tu DTI
Tienes dos palancas: aumentar tus ingresos o reducir tus deudas. Liquidar un auto o una tarjeta de crédito antes de presentar tu solicitud puede marcar una gran diferencia. Incluso bajar el pago mínimo de una tarjeta de crédito de $150 a $0 mueve tu DTI de forma notable cuando el presupuesto está justo. Un coprestatario con ingresos también puede ayudar.
Los límites de DTI varían según el prestamista y el programa de préstamo. Un oficial de préstamos con licencia puede ayudarte a entender tus relaciones de calificación específicas.