Si tu pago hipotecario cambió y nadie te avisó, lo más probable es que se deba al depósito en garantía (escrow). Así es como funciona.
¿Qué es una cuenta de depósito en garantía?
Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta de reserva que controla tu prestamista. Cada mes, pagas en esta cuenta una parte de tus impuestos a la propiedad y tu seguro de vivienda anuales, repartidos en 12 meses para que no tengas que pagar una factura grande de una sola vez. Cuando vencen esas facturas, tu administrador del préstamo las paga en tu nombre directamente desde la cuenta de depósito en garantía.
Cómo se calcula tu pago de depósito en garantía
Tu administrador toma lo que se estima que pagarás al año en impuestos a la propiedad y seguro, lo divide entre 12 y lo suma a tu pago mensual. También puede mantener en la cuenta un colchón como margen; las reglas federales lo limitan a una sexta parte de los pagos anuales de depósito en garantía (unos 2 meses).
El análisis de depósito en garantía: por qué cambia tu pago
Una vez al año, tu administrador revisa la cuenta. Si tus impuestos o tu seguro subieron, recalcula tu pago de depósito en garantía, lo que aumenta tu pago mensual total. Si cobró de más y estás al día, un excedente de $50 o más se te reembolsa dentro de 30 días, y tu pago puede bajar un poco.
Déficit frente a excedente
- Déficit: La cuenta no tenía suficiente para pagar las facturas. Los déficits pequeños (menos de un pago mensual de depósito en garantía) pueden cobrarse dentro de 30 días o repartirse en 12 meses o más; los mayores deben repartirse en al menos 12 meses, lo que aumentará tu pago.
- Excedente: Se cobró de más. Si estás al día, un excedente de $50 o más se te reembolsa dentro de 30 días (las cantidades menores pueden acreditarse al año siguiente), y tu pago mensual puede bajar un poco.
No todos los préstamos requieren una cuenta de depósito en garantía: algunos préstamos convencionales con un pago inicial del 20% o más te permiten renunciar a ella y pagar los impuestos y el seguro por tu cuenta. Consulta con tu administrador.